Vastgoed
Iedere huurwoning is eens in de zoveel tijd toe aan onderhoud of verbetering. Er wordt onderscheid gemaakt tussen (i) dringende werkzaamheden, (ii) renovatie en (iii) andere onderhoudswerkzaamheden. Dat onderscheid is van belang bij de vraag of de verhuurder een verhuiskostenvergoeding aan de huurder dient te betalen.
Wat is renovatie?
De huurder van een woning dient dringende werkzaamheden te gedogen. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet kunnen worden uitgesteld zonder nadeel voor de verhuurder. Dat zijn dus niet alleen reparaties, maar het kan ook werkzaamheden betreffen die nodig zijn om schade te voorkomen. Soms is ook renovatie nodig. Renovatie houdt een verbetering of verfraaiing van de huurwoning in. Het vervangen van een keuken kan dus zowel onder renovatie als onder dringende werkzaamheden vallen, afhankelijk van het type vervanging. Zo levert de vervanging van een oude keuken met een nieuwe keuken, die qua mogelijkheden gelijk is aan de oude keuken, geen renovatie op. Als die nieuwe keuken veel moderner is en bijvoorbeeld een superdeluxe uitrusting heeft, met meer mogelijkheden, is wel sprake van renovatie. Er moet sprake zijn van een toename van het woongenot om van renovatie te kunnen spreken. Hoewel voor dringende werkzaamheden en renovatie een wettelijke regeling bestaat, geldt dat niet voor andere onderhoudswerkzaamheden.
Renovatie en de verhuiskostenvergoeding volgens de Hoge Raad
Bij de renovatie van een huurwoning kan het nodig zijn dat de huurder enige tijd elders verblijft. Als er sprake is van renovatie van woonruimte én die renovatie (tijdelijke) verhuizing van de huurder noodzakelijk maakt, dient de verhuurder bij te dragen in de kosten van die verhuizing. De Hoge Raad heeft in het arrest van 22 april 2016 aangegeven dat alleen de verhuizing die samenhangt met de renovatie, de verplichting oplevert van de verhuurder om een verhuiskostenvergoeding aan de huurder te betalen. Als de huurder vanwege andere dringende werkzaamheden verhuist, geldt dat niet. Het kan dus zijn dat er zowel renovatiewerkzaamheden en dringende werkzaamheden worden uitgevoerd, maar als alleen de dringende werkzaamheden de verhuizing noodzakelijk maken, heeft de huurder geen recht op een verhuiskostenvergoeding. De verhuiskostenvergoeding wordt jaarlijks vastgesteld door de Minister. Per 16 februari 2018 geldt een minimumbijdrage van € 5.993,-.
Verhuizen met alleen een weekendtas?
Het is natuurlijk de vraag wat precies onder verhuizing moet worden verstaan. Is het daadwerkelijk nodig dat de huurder de volledige inboedel verhuist? Is ook sprake van verhuizing als het slechts om enkele dagen gaat? En wat nu als de huurder de inboedel heeft beschermd met plastic hoezen en met een weekendtas enige tijd bij bekenden of familie is gaan logeren? Deze vraag werd onlangs aan de Rechtbank Midden-Nederland voorgelegd. Een woningcorporatie wilde overgaan tot de renovatie van een complex woningen. In de door huurster gehuurde woning werden onder meer de keuken, de badkamer en het toilet vervangen. De woningcorporatie stelde aan alle huurders die daar prijs op stelden logeerwoningen ter beschikking. De huurster heeft twee weken gebruik gemaakt van een dergelijke logeerwoning. Nadat de renovatie was afgerond, is het gezin van de huurster weer naar de woning teruggekeerd.
De huurster heeft aanspraak gemaakt op de verhuiskostenvergoeding ten bedrage van – in 2016 – € 5.892,- en heeft deze vordering aan de kantonrechter voorgelegd.
De kantonrechter heeft in deze zaak niet geoordeeld of er sprake was van dringende werkzaamheden dan wel renovatie en welke van de twee smaken verhuizing eventueel noodzakelijk maakte. Volgens de kantonrechter is de verhuis- en inrichtingskostenvergoeding bedoeld voor de kosten van het verhuizen van de eigen inboedel naar een tijdelijke woning en het inrichten van die tijdelijke woning. Ook is de vergoeding volgens de kantonrechter bestemd voor de kosten van het weer terugverhuizen na de renovatie en het herinrichten van de woning. De logeerwoning was echter al volledig ingericht en de huurster hoefde alleen persoonlijke spullen en beddengoed mee te nemen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de verhuizing daarom geen noodzakelijke verhuizing als bedoeld in de wet was. Dat de huurster kinderspeelgoed meenam en eigen matrassen naar de woning haalde, doet daar niet aan af.
Hoewel het oordeel van de kantonrechter door velen als rechtvaardig zal worden beschouwd, is de uitspraak niet exact in lijn met het hiervoor aangehaalde arrest van de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft in dat arrest aangegeven dat de renovatie de verhuizing noodzakelijk moet maken, maar heeft niet gesteld dat de verhuizing daadwerkelijk plaats dient te vinden. Sec genomen is die vraag echter ook niet aan de Hoge Raad voorgelegd. Het was interessant geweest als de Hoge Raad wel aan beantwoording van die vraag was toegekomen en aan de vraag wat dan precies onder verhuizing dient te worden verstaan.
Vragen?
Bent u als verhuurder voornemens om door u verhuurde woningen te gaan renoveren en wilt u weten wat daar juridisch bij komt kijken? Neem gerust contact met mij op voor meer informatie.
-
Claudia van Meurs-Janssens Advocaat Bekijk profiel
