Home Actueel Vastgoed De serie: Aansprakelijkheid van beroepsbeoefenaars in het vastgoed

De serie: Aansprakelijkheid van beroepsbeoefenaars in het vastgoed

Vastgoed
10-08-21 Ines Blomsma

Bijdrage 1: De (Beroeps)aansprakelijkheid van de architect

In het kader van de serie: de aansprakelijkheid van beroepsbeoefenaars in het vastgoed, de eerste bijdrage: de beroepsaansprakelijkheid van de architect. In deze blog zal een greep worden gedaan uit recente jurisprudentie waarin de aansprakelijkheid van de architect aan de orde komt.

Maandelijks zal er een nieuwe bijdrage verschijnen over andere beroepsbeoefenaars in het vastgoed, zoals de makelaar, de taxateur, de aannemer en de advocaat.

De rol van de architect

De architect is belangrijk in het kader van het realiseren van een bouwproject. Hij maakt een ontwerp van het bouwwerk en werkt dit uit in bestektekeningen. Vaak schrijft een architectenbureau in samenspraak met de opdrachtgever het bestek. Architecten zijn voorts nauw betrokken bij het maken van werktekeningen. Daarnaast is hetzelfde architectenbureau veelal ook als toezichthouder betrokken bij de uitvoering van het bouwproject. De architect heeft dan met name een controlerende en sturende taak. Hij moet zorgen dat de aannemer volgens plan bouwt en ook de afgesproken termijnen haalt. Van de architect mag verwacht worden dat hij ingrijpt (en waarschuwt) als de aannemer dreigt vast te lopen bijvoorbeeld door onvoorziene problemen. Als de architect dit niet doet, kan hij voor de eventuele gevolgen aansprakelijk zijn.

Omdat de architect vaak bij het hele bouwproces nauw betrokken is, heeft de architect veel verantwoordelijkheden. Indien er problemen ontstaan wendt de opdrachtgever zich dus al snel tot de architect. Dat is soms terecht, maar – blijkens jurisprudentie – vaak ook niet. Een opdrachtgever kan zich bijvoorbeeld tot de verkeerde partij wenden indien de aannemer is afgeweken van tekeningen of besteksbepalingen. In dat geval is in beginsel de aannemer en niet de architect verantwoordelijk en aansprakelijk.

Doorgaans is een architect alleen aansprakelijk voor verwijtbare beroepsfouten die zijn gemaakt bij het maken van bijvoorbeeld tekeningen of bij het toezicht houden op de uitvoering van een bouwproject. Hierbij gaat het – kort gezegd – om fouten die door een goede en zorgvuldig werkende architect en met een normale oplettendheid te vermijden zouden zijn geweest. Voor deze aansprakelijkheid zijn zij veelal verzekerd.

Rechtspraak over aansprakelijkheid van de architecten

1) De architect en afspraken over het maximumbudget (Rechtbank Rotterdam 6 januari 2021)

De rechtbank Rotterdam heeft uitspraak gedaan in een zaak waarin de bouw van een nieuwe woning veel duurder bleek uit te vallen dan in eerste instantie gedacht. De opdrachtgevers hadden vanaf het eerste moment een duidelijk maximumbudget aan zowel de architect als de aannemer gecommuniceerd. Dat budget bleek echter uiteindelijk niet voldoende waardoor de bouw van de woning in het geheel niet doorging. De opdrachtgevers stelden de aannemer en de architect vervolgens aansprakelijk voor de vergeefs gemaakte legeskosten ad bijna € 15.000,- en de contractuele boete van € 21.500,- die zij aan de verkoper van de grond moesten betalen. Opdrachtgevers meenden dat de architect en de aannemer ten onrechte niet binnen het gestelde, maximale budget gebleven zijn. De rechtbank oordeelde in deze kwestie dat de architect en de aannemer geen verwijt viel te maken. Op het moment van het sluiten van de overeenkomst met de architect en de bouwteamovereenkomst met aannemer bestond er – zo overweegt de rechtbank – simpelweg nog onvoldoende duidelijkheid over de precieze wensen van de opdrachtgevers. Het door de opdrachtgevers gemaakte schetsontwerp was ook nog onvoldoende gedetailleerd. Zie (eveneens positief voor de architect) het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 22 oktober 2013. In die uitspraak werd aangenomen dat er geen sprake was van een tekortkoming van de architect nu niet was vast komen te staan dat opdrachtgever het budget had genoemd.

In een uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 17 september 2019 werd echter geoordeeld dat de architect wél aansprakelijk was voor leges en kosten van de constructeur wegens het overschrijden van het budget. De rechtbank overwoog in die zaak:

“Naar aanleiding van al hetgeen partijen over en weer hebben gesteld en aangevoerd, komt de kantonrechter tot het voorlopig oordeel dat [gedaagde] niet in voldoende mate de zorg heeft betracht die van een goed opdrachtnemer mag worden verwacht. De kantonrechter ziet wel dat [gedaagde], zoals hij heeft aangevoerd, [eiseres sub 1] nooit enige garantie heeft gegeven dat de plannen zonder meer gerealiseerd zouden kunnen worden, maar op [gedaagde] rust in zijn relatie tot zijn opdrachtgevers wel een zorgplicht en ook een waarschuwingsplicht. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is [gedaagde] in dat opzicht tekortgeschoten. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om [eiseres sub 1] in niet mis te verstane bewoordingen en in een veel eerder stadium dan uiteindelijk is gebeurd, op de zich voordoende ontwikkelingen – zoals de prijsontwikkelingen in de markt – te wijzen, te waarschuwen, of op zijn minst betere en duidelijker voorbehouden te maken. Dat alles is niet gebeurd, althans daarvan is in het kader van dit kort geding onvoldoende gebleken. Uit de overgelegde stukken blijkt dat [eiseres sub 1] verschillende keren richting [gedaagde] haar zorgen over de voortgang en het budget heeft geuit en ook over het op sommige momenten uitblijven van een reactie. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] niet altijd tijdig en adequaat gereageerd. Hierbij weegt ook mee dat het wellicht zo kan zijn dat [eiseres sub 1] zelf veel specifieke kennis van het project in [naam locatie] heeft geëtaleerd. Dat neemt echter niet weg dat [gedaagde] in dit kader en in de onderlinge verhoudingen tussen partijen als de deskundige moet worden beschouwd.”

2) Te vroeg aanvragen van vergunningen door de architect (Rechtbank Rotterdam 6 januari 2021)

De rechtbank heeft geoordeeld dat een architect aansprakelijk is jegens opdrachtgevers voor het te vroeg aanvragen van de nodige vergunningen. De opdrachtgevers hadden op dit punt namelijk expliciet en schriftelijk aan de architect aangegeven dat de aanvragen alleen mochten worden gedaan indien voldoende zeker was dat de woning binnen het budget gebouwd kon worden. De architect is daarin dus volgens de rechtbank tekort geschoten. De rechtbank heeft hierover – meer specifiek – overwogen:

“Naar het oordeel van de rechtbank heeft de Architect wel wanprestatie gepleegd door prematuur de vergunningen aan te vragen ten behoeve van de Opdrachtgevers. De Architect had op dat moment al serieus rekening moeten houden met de mogelijkheid dat het project niet door zou gaan. Op het moment van de aanvraag was er nog geen overeenkomst gesloten tot het bouwen van de woning. Dat noopt op zich al tot voorzichtigheid bij het aanvragen van – toch kostbare – vergunningen. Daarbij komt dat ten tijde van de aanvraag de eerste en tweede begroting van de Aannemer al op tafel lagen. De eerste bedroeg € 454.766,72 en de tweede € 395.018,81. Die laatste begroting overschrijdt nog steeds in substantiële mate het – de Architect bekende – budget van € 370.000. De Architect mocht niet zonder meer menen dat dat verschil zich wel zou laten wegpoetsen. Dat de Opdrachtgevers ook de tweede begroting niet geaccepteerd hebben wijst juist op het tegendeel. Bovendien moest de Architect extra bedacht zijn op het risico dat het project niet door zou kunnen gaan vanwege het (geciteerde) e-mailbericht van de Opdrachtgevers van 12 juli 2017.Niet voldoende zwaarwegend voor een ander oordeel is dat de Opdrachtgevers op het moment van het aanvragen van de vergunningen de bouwgrond al hadden gekocht. Mogelijk heeft de Architect daarom gemeend dat er toch al geen weg terug meer was voor de Opdrachtgevers. Echter, op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst waren de eerste en de tweede begroting van de Aannemer nog niet voorhanden en op het moment van aanvragen van de vergunningen wel.”

3) Passen de woningen op het perceel? Het doen van metingen door de architect (Hof Den Haag, 1 november 2016)

In deze zaak ging het bij het Hof onder meer om de vraag of de architect een verwijtbare fout had gemaakt door zonder voorbehoud (op basis van een globale meting) te stellen dat de te bouwen woningen niet op het perceel pasten (als gevolg waarvan de tekeningen moesten worden aangepast). Achteraf bleek dat deze woningen wel degelijk op het perceel pasten.

Het Hof oordeelt dat indien juist is dat de architect ten tijde van de meting zonder enig voorbehoud heeft medegedeeld dat de laatste twee woningen niet op het perceel pasten, er sprake is van een verwijtbare fout van de architect, die er immers van uit moest gaan dat een dergelijke voorbehoudloze mededeling, afkomstig van de architect, door de opdrachtgever  (als niet-deskundige) als juist zou worden aangenomen. Gezien de verstrekkende gevolgen mocht van de architect, handelende conform de Standaardvoorwaarden Rechtsverhouding Opdrachtgever-Architect, worden verwacht dat hij, toen de globale meting tot de conclusie leidde dat de bouwplannen niet pasten, zou adviseren om een exacte meting te doen uitvoeren. De verzekeraar van de architect betwistte in deze zaak echter gemotiveerd dat door architect ter gelegenheid van de globale meting voorbehoudloos zou zijn medegedeeld dat de ontworpen woningen niet op het perceel zouden passen. De architect zou juist hebben gewezen op het globale karakter van de meting en hebben geadviseerd om een nieuwe meting te laten uitvoeren. Het Hof oordeelt dat indien juist is dat de architect dit voorbehoud heeft gemaakt, er geen sprake is van een verwijtbare fout. In dat geval geldt immers dat de opdrachtgever er welbewust voor gekozen heeft om af te gaan op de resultaten van de globale meting. Het Hof oordeelt dat de opdrachtgever moet bewijzen de stelling dat door de architect ten tijde van de meting voorbehoudloos is medegedeeld dat de ontworpen woningen niet op het perceel pasten.

Het Hof passeert de stelling van de opdrachtgever dat alleen dan geen sprake is van een verwijtbare fout als de architect schriftelijk had geadviseerd om een meer exacte meting te doen uitvoeren. Niet valt in te zien waarom een mondeling advies onvoldoende duidelijk zou zijn.

Het Hof komt vervolgens in het arrest tot de slotsom dat de opdrachtgever er niet in is geslaagd te bewijzen dat de architect een verwijtbare fout heeft gemaakt en bekrachtigt het vonnis van de rechtbank.

4) De architect gebruikt een onjuiste kadastrale tekening (Rechtbank Dordrecht 6 juni 2012)

Een minder recente uitspraak (uit 2012) betreft het gebruik van een onjuiste kadastrale tekening door de architect. Niettemin aardig om deze uitspraak te noemen. De rechtbank heeft in deze zaak geoordeeld dat een architect aansprakelijk kon worden gehouden door de opdrachtgever omdat deze bij het ontwerp van een woning gebruik had gemaakt van een (achteraf gebleken) onjuiste kadastrale tekening. De architect had volgens de rechtbank op basis van de situatie ter plaatse aan de juistheid van de kadastrale tekening moeten twijfelen. Hieruit blijkt een op dit punt toch wel vrij vergaande onderzoeksplicht van de architect.

In beginsel mag een architect volgens de rechtbank uitgaan van de juistheid van de op de kadastrale tekening aangegeven maten. Er bestaat geen verplichting in algemene zin voor een architect om de juistheid van de kadastrale gegevens te controleren. Er kan echter sprake zijn van tekortschieten indien specifieke omstandigheden aanwezig zijn op grond waarvan de architect ook zonder expliciete controle van de kadastrale gegevens had moeten beseffen dat de hem verstrekte gegevens onjuist waren dan wel hij gerede twijfel aan de juistheid daarvan had moeten hebben. Overwogen wordt door de rechtbank dat de architect op grond van de situatie ter plaatse gerede twijfel had moeten hebben over de juistheid van de kadastrale gegevens. De strook grond aan de oostzijde van de perceelsgrens, die volgens de kadastrale tekening aan de opdrachtgever zou toebehoren, werd namelijk gebruikt door de buurman van de opdrachtgever en was afgescheiden met een hekwerk (raster). De mededeling die de opdrachtgever volgens de architect zou hebben gedaan over de oostgrens (te weten dat de opdrachtgever dacht dat zijn buurman waarschijnlijk grond van hem had gepikt) is niet van dien aard dat deze die gerede twijfel weg kon nemen.

Bovendien had de architect de opdrachtgever in de gegeven omstandigheden moeten waarschuwen voor de mogelijkheid dat de maten van de kadastrale tekening niet correct zouden zijn. Dit gold volgens de rechtbank eens te meer nu het bij het ontwerp van de woning van groot belang was dat de gehanteerde maten correct waren. De woning is op maximale breedte ontworpen en van belang was dat aan de door de gemeente gestelde voorwaarde van een vrije ruimte van drie meter aan weerszijden, zou worden voldaan. Dat (een medewerker van) de architect de opdrachtgever gewezen zou hebben op de mogelijkheid van verkrijgende verjaring (hetgeen overigens wordt betwist) is niet afdoende voor het voldoen aan de waarschuwingsplicht.

Aldus oordeelt de rechtbank dat de architect jegens de opdrachtgever tekortgeschoten is en hij in beginsel aansprakelijk is voor de door de opdrachtgever dientengevolge geleden schade. Een eventuele verplichting van een aannemer om de maten te controleren, ontslaat de architect volgens de rechtbank niet van zijn eigen verplichting jegens de opdrachtgever. De rechtbank overweegt wel dat de opdrachtgever (eiser) wel eigen schuld heeft aan het ontstaan van de schade, omdat deze heeft nagelaten de resultaten van een kadastrale meting aan architect te geven. De verdeling van de schade wordt vastgesteld op 50-50%.

Aandachtspunten

Er is in deze bijdrage een greep gedaan uit jurisprudentie van de afgelopen tien jaren over de aansprakelijkheid van de architect. Daaruit volgt dat de vraag of een architect aansprakelijk kan worden gesteld casuïstisch van aard is en dat per zaak bezien moet worden wat uw positie als architect is indien u door een opdrachtgever aansprakelijk wordt gesteld.

Onder meer kunnen uit deze uitspraken de volgende aandachtspunten worden afgeleid:

Köster Advocaten is gespecialiseerd in de (beroeps)aansprakelijkheid van architecten en biedt graag deskundige juridische hulp. Na ons advies weet u waar u aan toe bent en wat wij voor u kunnen betekenen.

Deel dit artikel