Bij faillissement van een huurder van een middenstands-bedrijfsruimte of een kantoor-ruimte botsen de belangen van de curator en de verhuurder. In dat geval geldt: wie het eerst komt, wie het eerst maalt.
Faillissement huurder winkelruimte of kantoorruimte
Het moment dat de huurder van een middenstandsbedrijfsruimte of kantoorruimte failliet gaat, is het startschot van een race tussen de curator en de verhuurder. De belangen van de curator en de verhuurder botsen. De curator heeft er belang bij om de huurovereenkomst zo snel mogelijk op te zeggen om zo de boedelschuld te beperken. Tegelijkertijd wil de verhuurder de huurovereenkomst meestal juist liever ontbinden, omdat hij dan aanspraak kan maken op een schadevergoeding wegens bijvoorbeeld leegstandschade en huurderving.
Opzeggen op grond van artikel 39 Faillissementswet
In de Faillissementswet is een speciale regeling opgenomen op grond waarvan de curator en de verhuurder de huurovereenkomst tussentijds kunnen opzeggen als de huurder failliet is. De opzegging is niet aan nadere voorwaarden verbonden. Opzegging kan in dat geval dus ook als er geen sprake is van een huurachterstand. Wel moet rekening worden gehouden met een opzegtermijn. In het algemeen wordt een termijn van drie maanden aangenomen, tenzij partijen een kortere periode zijn overeengekomen.
De wetgever heeft de verhuurder tegemoet willen komen. De verschuldigde huur na datum faillissement, en dus ook de periode van de opzegtermijn, is een boedelschuld. Er is een grotere kans op voldoening van deze huurschuld ter hoogte van (meestal) drie maanden, omdat een boedelschuld hoger in rang is dan een normale vordering. Voor de verhuurder kan het om die reden wenselijk zijn om de huurovereenkomst op te zeggen, zodat hij nog enige kans heeft op betaling. Voor de curator kan het eveneens wenselijk zijn om de huurovereenkomst tegen een zo kort mogelijke termijn op te zeggen om de boedelschuld te beperken.
Bij opzegging of beëindiging met wederzijds goedvinden (zonder dat daarbij afspraken zijn gemaakt over een mogelijke schadevergoeding) heeft de verhuurder geen recht op een schadevergoeding voor bijvoorbeeld leegstandschade. De Hoge Raad oordeelde al eerder dat er ook geen schadevergoeding kan worden gevorderd als partijen dit expliciet zijn overeengekomen.
Ontbinden op grond van huurovereenkomst of wanprestatie
In het geval dat er sprake is van een (verwachte) grote boedel kan het voor de verhuurder wenselijk zijn om de huurovereenkomst niet op te zeggen, maar te ontbinden. De verhuurder kan namelijk alleen bij ontbinding van de huurovereenkomst aanspraak maken op schadevergoeding.
Het ontbinden van een huurovereenkomst is pas mogelijk als er sprake is van wanprestatie door de huurder. Denk bijvoorbeeld aan een betalingsachterstand of overlast. In sommige huurovereenkomsten is echter ook opgenomen dat de huurovereenkomst kan worden ontbonden als de huurder failliet is verklaard. Die bepaling houdt bij de huur van middenstandsbedrijfsruimte (ook wel 290-ruimte) niet altijd stand, omdat de curator deze bepaling kan vernietigen wegens strijd met de termijnbescherming. Bij de huur van kantoorruimte is dat echter anders: de huurder en verhuurder van kantoorruimte hebben meer contractsvrijheid en dus meer ruimte om afspraken te maken. Dat biedt de verhuurder bij faillissement van de huurder een grotere kans om de huurovereenkomst te ontbinden en schadevergoeding te vorderen.
Overigens bevatten de veel gehanteerde ROZ modellen geen bepaling op grond waarvan een huurovereenkomst bij faillissement kan worden ontbonden.
Belangen curator en verhuurder: opzeggen of ontbinden?
Uit het voorgaande blijkt dat de race om de klok begint dus op het moment dat het faillissement wordt uitgesproken. Als de curator opzegt voordat de verhuurder ontbindt, kan de verhuurder geen schadevergoeding meer vorderen. Is de verhuurder de curator echter voor door de huurovereenkomst te ontbinden, dan loopt de huursom niet door, maar kan de verhuurder wel aanspraak proberen te maken op schadevergoeding. De verhuurder moet zich echter niet te snel rijk rekenen: het is maar de vraag of de boedel nog verhaal biedt voor voldoening van de schadevergoeding.
Advies over een (mogelijk) faillissement van een huurder?
Meer weten over een (mogelijk) faillissement van een huurder van middenstandsbedrijfsruimte of kantoorruimte? Neem contact op met ons op.
