Houdt een makelaar recht op courtage,ook als het financieringsvoorbehoud wordt ingeroepen en de koopovereenkomst van de woning wordt ontbonden? De Hoge Raad sprak zich uit.
De verkoopster van een woning schakelt een makelaar in om haar bij de verkoop te helpen. De verkoopster en de makelaar spreken af dat de makelaar een courtage van 1,25% in rekening brengt voor zijn werkzaamheden. Blijkbaar werpen de werkzaamheden van de makelaar hun vruchten af, want de woning wordt slechts enkele maanden later verkocht. In de koopovereenkomst is echter wel een financieringsvoorbehoud opgenomen. Op grond van dat voorbehoud kan de koopovereenkomst worden ontbonden als de koper de financiering niet rondkrijgt. De koper moet dan tenminste twee afwijzingen van hypotheekverstrekkers aan de verkoper overhandigen.
Aangezien de koper er niet in slaagt om een hypotheek te krijgen, doet hij een beroep op het financieringsvoorbehoud. Hoewel hij slechts één afwijzingsbrief heeft, stemt de verkoopster in met de ontbinding in. Bij de e-mail van de koper zit overigens wel een bericht van zijn hypotheekadviseur waaruit blijkt dat de tweede afwijzing volgt.
De makelaar ziet zijn courtage verdampen als sneeuw voor de zon en stelt de koper op eigen houtje in gebreke. Wanneer die tactiek de makelaar niets oplevert, besluit hij om zijn courtagenota aan de verkoopster te sturen. Vervolgens dagvaart de makelaar de verkoopster, omdat ze de nota niet voldoet. De makelaar haalt bakzeil bij de kantonrechter en vervolgens ook bij het gerechtshof. De makelaar zit echter niet bij de pakken neer en gaat in cassatie.
Het standpunt van de makelaar komt er op neer dat er volgens hem een perfecte koopovereenkomst is ontstaan en dat hij daarom recht heeft op de afgesproken courtage. Dat de verkoopster en de koper hebben besloten om de koop niet door te zetten, doet volgens de makelaar niets af aan het feit dat de verkoopster de courtage aan hem moet voldoen. De verkoopster is die courtage volgens de makelaar aan hem verschuldigd, omdat de ontbinding niet volledig was: er moesten twee afwijzingen worden overhandigd.
De Hoge Raad is het met de makelaar eens dat zijn recht op courtage niet vervalt op de enkele grond dat de verkoopster het beroep van de koper op een ontbindende voorwaarde heeft aanvaard. Maar de makelaar kan zich er in dit geval in redelijkheid niet op beroepen dat er niet genoeg schriftelijke afwijzingen zijn. Bovendien brengt de zorgplicht van de makelaar met zich mee dat, als zijn cliënt een beroep op een ontbindende voorwaarde aanvaardt, de makelaar zich daar ook bij neer moet leggen. De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep.
Meer weten? Neem contact op met advocaat Vastgoedrecht Claudia Janssens van de Praktijkgroep Vastgoed- en bestuursrecht.
