Home Actueel Archief Bestemmingsperikelen bij huurovereenkomsten

Bestemmingsperikelen bij huurovereenkomsten

Archief
17-05-17

Huurders van bedrijfs- en winkelruimte en kantoorruimte moeten goed op de bestemming van het gehuurde in de huurovereenkomst letten.

Op grond van de wet dient een gehuurde ruimte in overeenstemming met de tussen huurder en verhuurder afgesproken bestemming te worden gebruikt. Is er niets over de bestemming van het gehuurde afgesproken, dan is het gebruik beperkt tot dat waartoe het gehuurde naar zijn aard bestemd is. In vrijwel elke huurovereenkomst, of het nu gaat om de huur van een speelgoedwinkel, een burgerrestaurant, of een kantoorruimte, wordt de bestemming van het gehuurde echter omschreven. Zo is bijvoorbeeld in de ROZ modellen voor huurovereenkomsten een bepaling opgenomen waarin staat:

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als……………

Ook bevat vrijwel elke huurovereenkomst een bepaling waarin staat dat het niet is toegestaan om de bestemming van het gehuurde te wijzigen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder.

Wat houdt de bestemming in?

De bestemming omschrijft, kort gezegd, de wijze van gebruik van het gehuurde. In de bestemmingsbepaling kan bijvoorbeeld staan dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als restaurant/bar. Dat is een vrij brede omschrijving. De huurder heeft dan dus de vrijheid om te kiezen wat voor restaurant of bar hij in het gehuurde wil drijven. Dat kan het hiervoor genoemde voorbeeld van een burgerrestaurant zijn, maar bijvoorbeeld ook een restaurant in het hogere segment. Voor de huurder is een dergelijke brede omschrijving dus voordelig. Loopt het restaurant in het hogere segment niet (meer) goed, dan staat het de huurder vrij om een burgerrestaurant te openen in het gehuurde. In sommige huurovereenkomsten is de bestemming echter vrij nauwkeurig omschreven. Zo kan er in een huurovereenkomst staan dat de winkelruimte uitsluitend is bestemd voor een kledingwinkel of speelgoedwinkel. Het is voor de huurder dan een stuk minder eenvoudig om de bestemming van het gehuurde te veranderen, want de verhuurder zal dan aan die wijziging moeten meewerken.

Onenigheid over de bestemming?

Niet alleen de inhoud van de huurovereenkomst en de aard van het gehuurde, maar ook het feitelijke gebruik, de feiten en omstandigheden en de gedragingen van partijen kunnen bepalend zijn voor het antwoord op de vraag of een bepaald gebruik van een deel van het gehuurde binnen de grenzen blijft van het toegestane gebruik van het gehuurde. Het feit dat de verhuurder een gebruik dat niet met de bestemming overeenkwam heeft gedoogd, wil overigens niet zeggen dat partijen daarmee een andere bestemming overeengekomen zijn.

Wat als het gehuurde in strijd met de bestemming wordt gebruikt?

Als een huurder het gehuurde in strijd met de overeengekomen bestemming gebruikt, levert dat in beginsel een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op. Dat geeft de verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen op grond van wanprestatie.

Advies?

Zowel huurder en verhuurder doen er goed aan om zich, bij het aangaan van de huurovereenkomst, goed te bezinnen over de bestemming van het gehuurde. Het wijzigen van de bestemming is niet zonder meer mogelijk. Wilt u meer weten? Neem contact met mij op. 

 

Deel dit artikel