In de huidige markt gebeurt het steeds vaker dat bedrijven de huurovereenkomst met de verhuurder (voortijdig met wederzijds goedvinden) beëindigen door teruglopende bedrijfsresultaten. De opgelopen huurachterstand blijft in de meeste gevallen dan onbetaald, doordat de huurder geen geld meer heeft. Vaak gaan huurders er in dit geval vanuit dat de huurachterstand verrekend kan worden met door hem of haar achtergelaten zaken in het gehuurde pand. Deze aanname is echter in de meeste gevallen onjuist.
Bij de verhuur van panden wordt veelvuldig gebruikt gemaakt van de ROZ-huurmodellen. Bij deze modellen gelden algemene bepalingen waarin de volgende bepaling is opgenomen:
(…). Alle zaken waarvan huurder kennelijk afstand heeft gedaan door deze in het gehuurde achter te laten bij het daadwerkelijk verlaten van het gehuurde, kunnen door verhuurder, naar verhuurders inzicht, zonder enige aansprakelijkheid zijnerzijds, op kosten van huurder worden verwijderd. Verhuurder heeft het recht om deze zaken naar eigen goeddunken terstond op kosten van huurder te laten vernietigen dan wel zich deze zaken toe te eigenen en indien gewenst, te verkopen en de opbrengst daarvan te behouden, dit alles tenzij verhuurder ermee bekend is dat de opvolgende huurder de zaken heeft overgenomen. (…).
Deze bepaling regelt dat de verhuurder na oplevering eigenaar wordt van alle goederen die door huurder zijn achtergelaten in het gehuurde. Als eigenaar is de verhuurder dan vervolgens bevoegd om de zaken te verkopen en hiervan mag hij de opbrengst zelf behouden, zonder dat hij daarvoor enige vergoeding aan de huurder schuldig is. Aangezien de opbrengst volledig toekomt aan de verhuurder, blijft de hoogte van de huurachterstand ongewijzigd.
De verhuurder kan in een situatie omschreven als bovenstaand, na de verkoop van de achtergelaten goederen, nog steeds bij de huurder aankloppen om de totale huurachterstand te verhalen. Indien de huurder de volledige huurachterstand niet kan voldoen, kan de verhuurder het faillissement van de huurder aanvragen, mits er andere schuldeisers van de huurder onbetaald blijven.
Om discussies over het eigendom van de achtergelaten goederen en de eventuele opbrengst die voortvloeit uit de verkoop daarvan te voorkomen, doet de huurder er goed aan om bij beëindiging van de huurovereenkomst duidelijke afspraken te maken over een verrekening van achtergelaten goederen en de opgelopen huurachterstand.
Als de verhuurder geen afspraken wil maken over een eventuele verrekening, kan de huurder beter voorafgaand aan de oplevering de goederen zelf verkopen en met deze verkoopopbrengst (een deel van) de huurachterstand voldoen.
Wanneer er wel afspraken worden gemaakt over verrekening van de opbrengst van de achtergelaten goederen met de opgelopen huurachterstand, doet u er als huurder of als verhuurder goed aan om zich hier over te laten adviseren, omdat u hierdoor afwijkt van de toepasselijke Algemene Bepalingen. Onze huurrecht en insolventie advocaten kunnen u adviseren bij het maken van deze afspraken.
